マイホーム大作戦

家を買う時

【1】一戸建てかマンションか

一戸建て

◆土地の所有形態(所有権の場合)
 所有形態が明確で、庭を持つことができる。
◆増改築
 増改築・建て替えは自由。
◆維持・管理
 維持・管理は所有者自身が行う。
◆ライフサイクルへの対応
 子供の成長や家族数の変化に比較的対応しやすい。
◆ペットの飼育
 自由。

マンション

◆土地の所有形態(所有権の場合)
 土地は所有者全員の共有で、専有面積に応じた持ち分。
◆増改築
 内部の改築はできるが、増改築は不可能、建て替えには所有者の5分の4の賛成が必要。
◆維持・管理
 毎月管理費・修繕積立金が必要で、経年に応じて大規模修繕が必要になる。
◆ライフサイクルへの対応
 ライフサイクルの変化には買い替え等が必要になる。
◆ペットの飼育
 禁止されているところが多い。

【2】新築か中古か

新築か中古かも重要です。
新築住宅はまさに自分が最初に入居できる新しい家という満足感があります。
周辺環境、立地、間取りが気に入れば、設備も最新のものを使っているので、これにこしたことはないでしょう。 ただし、マンションなどのケースでは青田売り(建物の完成前に販売すること)が一般的ですので、モデルルームと図面をよくみて買うことになります。

中古住宅は、新築に比べて価格が安く、すぐ住める。
自分の目で間取り、環境、眺望等を確認して購入できる。
反面、築年が経過していますので、建物や設備をチェックしてください。
自分に合ったリフォームをすれば、快適な居住空間となります。

マイホーム購入で最も重要なのは、資金プランです。
高額になりますので、住宅ローンを組んで、長期にわたり返済することになります。
まず、必要なのが、頭金(自己資金)です。

自己資金の調達可能額によって、購入できる物件価格も決まりますし、借入金額、毎月の返済額も決まります。

ローンの返済方法によっても、毎月の返済額は変わります。
また、忘れてはならないのが、購入時の諸費用(一時金)や購入後の維持管理費、税金です。

【1】頭金は購入価格の2割以上が原則

頭金はいくら必要なのでしょうか。
一般的に民間金融機関は融資の限度額を担保物件の評価額の80%に設定しているケースが多いようです。頭金以外はローンに頼ることになりますが、ローンの返済能力にあわせた頭金が必要で、20%以上と思って資金計画を組むのがベターでしょう。

【2】返済負担は小さく

年間返済額の目安はおおよそ年収の20~25%です。
公庫などでも必要最低月収を毎月返済額の5倍以上と定めています

【3】返済方法

元金均等返済 / ゆとり(ステップ)返済 / 固定金利型 / 変動金利型等がある。

【4】諸費用

登記に関わる費用、ローンの手続きに関わる費用、税金、保険料などの費用。引っ越し費用、インテリア、家具、家電製品購入など。
仲介物件では仲介手数料  中古ではリフォーム費用。 一般に、
新築では購入価格の2~5%
中古では購入価格の5~10%

資金プランが固まったら、家族の希望条件を整理して、情報収集の段階になります。
情報収集には、業者の店頭、新聞や折り込み広告、情報誌の購入、さらに最近はインターネットによる方法などがあります。

情報には、法律や業界内の規約で規制がありますので、十分理解したうえで、検討することが重要です。

【1】家族全員の合意が必要

頭金はいくら必要なのでしょうか。
住宅購入に際しては、地域、立地選定も重要な要素です。家族全員でよく話し合いをしておくと情報収集もやりやすくなります。 

【2】情報収集はこまめに

情報の収集方法には、業者の店頭や新聞・情報誌の広告、更に最近はインターネットによる方法などがあります。

【3】広告はここをチェック

広告には、所在地や交通の便、法令上の制限を記した物件概要が必ず表示されます。
物件概要によって、立地、交通手段、土地の権利関係、敷地面積、法令上の制限はどうなっているか、設備はどうかなど最低限の情報は得られます。

表示に関しても細かい規定があります。たとえば、交通機関は現に利用できるものを表示しなければなりません。徒歩時間も80mを1分として表示しなければなりません。土地の権利関係も、所有権か借地権か、土地面積に私道負担がある場合にはその面積取引態様についても「売主」か「代理」か「媒介」(仲介)かなどがわかります。

また、次のような物件広告には、必ず表示することが義務付けられています。

1 市街化調整区域にある土地=「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築は出来ません」と表示
2 接道義務を満たしていない土地=「再建築不可」または「建築不可」と表示
3 セットバック部分を含む土地=その旨を表示
4 朽廃した建物のが存在する土地=「売地、ただし廃屋あり」等と表示
5 高圧電線下の物件=高圧電線下の面積を表示
6 傾斜地を含む土地=傾斜地を含む旨およびその面積を表示

【4】諸費用

登記に関わる費用、ローンの手続きに関わる費用、税金、保険料などの費用。引っ越し費用、インテリア、家具、家電製品購入など。
仲介物件では仲介手数料  中古ではリフォーム費用。 一般に、
新築では購入価格の2~5%
中古では購入価格の5~10%

情報を絞り込んだら、いよいよ現地調査です。
現地に足を運ぶ場合、毎日生活することを念頭において

1. 利便性  2. 安全性  3. 快適性 の3要素を考えて調査することが大切です。

【1】足を使ってチェックしたい利便性

ここでチェックしたいのは、実際の通勤・通学時間、商店街までの距離、成熟度、学校・幼稚園・保育園の有無、距離、公共施設の充実度、距離などです。

【2】安全かどうかを確認しよう

安全性には、立地の周辺環境が安全か、土地そのものが安全かの2つの側面から調査が必要です。

●立地の周辺環境調査
まず、周りに危険施設がないか、公害等を発する施設はないかをチェックしてみよう。
●土地のチェック
造成地や軟弱地盤の土地では、土地の安全性を確認することが重要です。

【3】快適に過ごせる環境か

危険施設や公害発生源が近くにあるのは、論外ですが、快適に居住するためには、日照や通風、眺望、騒音などをチェックする必要があります。

周辺に空き地がある場合には、将来、建築物が建つ可能性がありますので、土地利用計画も調査してしてください。

建物はまさにマイホームの象徴です。家族全員が住みやすく、安らげる空間が理想です。広さは十分か仕様は好みにあうか、キッチン・浴室などの水回りの広さは、使い勝手は、などのチェックポイントは数多くあります。

しかし、新築のマンションや建売住宅では、完成前に図面で売るケース(いわゆる青田売り)が多いのも事実です。 モデルルームの豪華さに目を奪われることなく、細かい点まで入念にチェックしてください。

【1】一戸建てはここをチェック

●建売住宅
1. 土地の形状、道路幅、方位  2. 土台、基礎  3. 建物の外観  4. 建物内部  5. 付帯設備
●中古一戸建て
1. 土台、基礎の損傷はないか、白アリは大丈夫か  
2. 外壁にひび割れなどの損傷がないか
3. 屋根に損傷はないか  
4. 排水は良好か  
5. 内部に雨漏りの跡はないか など

【2】マンションはここをチェック

●新築マンション
完成前に図面で売る「青田売り」が一般的です。
図面を詳細に検討し、モデルルームがあれば見学し、床のスラブ厚、工法、外壁、戸境、壁の厚さ、配水管の状態など。また、管理方法、管理方式や管理費、修繕積立金の額などもチェック。
●中古マンション
1. 外壁のクラック(ヒビ割れ)やエントランスの状態  
2. 内部の使い勝手
3. 壁にシミはないか  
4. 大規模修繕は終了しているか、あるいは修繕積立金の額は十分かなど

売買契約締結にともない、買主は手付金等を支払いますが、登記が完了するまでは、手付金等は極めて不安定な状態にあります。

そこで法律(宅地建物取引業法)は、「手付金等の保全措置」を定めています。

【1】「保証書」を確認しよう

業者が売主である物件を購入するとき、一定額を超える手付金等を支払う場合、業者はその保全措置を説明し、その保全の内容を書面化した「保証書」を買主に渡します。
①未完成物件の場合
売買代金の5%を超える場合または、1,000万円を超える場合
②完成物件の場合
売買代金の10%を超える場合または、1,000万円を超える場合

【2】全宅保証の手付金保管制度

●保全措置として未完成物件に関しては
1. 銀行等による保証
2. 保険事業者による保証
●完成物件に関しては
3. 指定保管機関による方法があります。
全宅保証は建設大臣指定「保管機関」です。

【3】媒介物件の手付金保証制度

業者が売主である物件を購入するとき、一定額を超える手付金等を支払う場合、業者はその保全措置を説明し、その保全の内容を書面化した「保証書」を買主に渡します。
1. 未完成物件の場合
売買代金の5%を超える場合または、1,000万円を超える場合
2. 完成物件の場合
売買代金の10%を超える場合または、1,000万円を超える場合

【4】全宅保証の手付金保管制度

●保全措置として未完成物件に関しては
1. 銀行等による保証
2. 保険事業者による保証
●完成物件に関しては
3. 指定保管機関による方法があります。
全宅保証は建設大臣指定「保管機関」です。

【5】媒介物件の手付金保証制度

全宅保証では、媒介(仲介)物件でも、買主が支払った手付金の保証を他に先駆けて行っています。
●保証の対象となる物件と要件
1. 流通機構に登録している国内所在の仲介物件
2. 建物または660㎡以下の宅地
3. 物件に設定されている抵当権の額もしくは根抵当の極度額またはその合計額が売買価格を上回っていないこと
4. 物件に所有権の移転を妨げる差押登記または仮差押登記が設定されていないこと
5. 全宅保証の会員業者が、買主の仲介をして取引が成立したもの
6. 売主、買主とも業者およびその役員以外の者であること
●保証の限度額
保証の限度額は1,000万円または売買価格の20%相当額のうち、低い方で、手付金の元本のみ

家を買い替える時

買い替えは、住んでいる自宅を売却して、新居を購入するという2つの作業を同時にしなければなりません。資金的にも、売却した物件の資金を新たに購入する住宅の頭金の一部に充当する場合、いくらで売れるか問題ですし、新居は決まったが、まだ売れない、といったケースもあります。
買い替えには、「売り」と「買い」のタイミングが重要です。

【1】綿密な資金計画を立ててみよう

買い替えを成功させるには、綿密な資金計画が重要です。

【2】売却価格はこうして決まる

自分の家がいくらで売れるかは、市場環境によって大きく変化しますし、売却側の事情によっても変わりますので、正確に予想することは困難です。
●中古住宅の価格
1. 希望価格   希望者の売りたい価格
2. 査定価格   業者が価格査定マニュアルなどによって査定した価格
3. 売出価格   売却希望者と業者が話し合って市場に売りに出す価格
4. 成約価格   実際に売れた価格
買い替えを計画したら、希望価格で資金計画を立てずに、業者に査定してもらうことが成功の第一歩だと考えて下さい。

【3】「売り」と「買い」のタイミングを合わせる

買い替えで最も重要なのことは、「売り」と「買い」のタイミングです。
自宅の売却には時間的余裕をみて
新規の購入物件の契約書に「買い替え特約」をつけて、売却が不調になった場合、契約は白紙解除され、手付金は返却されます。

住宅や土地などの不動産を売却する場合は、専門家である仲介業者に依頼するのが一般的です。

仲介業者は、プロとして、法律に則り依頼された物件の成約に向けて営業活動をします。ひとつの業者に依頼すれば、広域に物件情報が流れる流通機構も整備されています。
スピーディーに成約させるために、「売り」のシステムを理解しておきましょう。

【1】どの媒介契約を選ぶか

媒介契約には、次の3種類があります。
1. 専属専任媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 一般媒介契約   明示型と非明示型 

【2】

業者が価格について意見を述べる時は、「合理的な根拠」を示して説明しなければなりません。

【3】

専属専任媒介契約、専任媒介契約を結ぶと、依頼された業者は「建設大臣指定不動産流通機構」に情報を登録することを義務付けられています。 

【1】指定流通機構制度「REINS」とは

レインズ(REINS)とは,建設大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。
「Real Estate Infomation Network System]]の頭文字をとって名付けた。

【2】4つの公益法人による指定流通機構

1. (財)東日本不動産流通機構
2. (社)中部圏不動産流通機構
3. (社)近畿圏不動産流通機構
4. (社)西日本不動産流通機構 

【3】レインズの特色

1. 豊富な物件情報の登録
2. 購入希望物件のスピーディーな検索
3. 市場動向に則した適正価格での取引の実現

買い替えの際には、「買った」ときの税金に加えて、「売った」ときにかかる税金も考えなければなりません。
売ったときにかかる税金の主なものは「譲渡所得税」です。譲渡所得に対して、所得税(国税)と住民税(地方税)が課税されまが、居住用の財産の譲渡に対しては軽減措置があります。

ただし、売却に対する軽減措置を使うと、新たに買った住宅の特例措置が使えないようになっています。

損をしないように税金についても、勉強しておきましょう。 

【1】売却の際にも税金がかかるケースも

自宅を売却する際、売却価格が取得価格を上回っていた場合に、その上回った部分に譲渡所得税がかかります。

売却価格ー(取得費+売却時の諸費用)

この計算式で求めた譲渡所得に対して、所有期間に応じて、所得税(国税)と住民税(地方税)が係ってきます。

【2】譲渡所得が3,000万円以下なら無税

自宅を売却する場合は、前掲の計算式で求めた譲渡所得が、3,000万円以下であれば、課税される心配はありません。租税特別措置法による3,000万円特別控除により、税金を払わなくてすみます。
適用条件はいろいろありますが、一般的な住宅を売却する場合には、「3,000万円特別控除」をまず考えて下さい。

【3】「買い替え特例」もある

相続や遺贈により取得した住宅を売却して、新たに家を買い替えたい、というケースもあります。
このケースでは、取得費がほとんどありませんので、3,000万円特別控除をつかっても高額の税金を払わなければ成らない場合もあります。
この場合には、「買い替え特例」が使えるか検討してみてください。
「買い替え特例」は売却によって生じた譲渡所得のうち、新たに購入した住宅の価格分を、次に売却するまで課税を繰り延べるという制度です。

【4】譲渡損失が繰り越し控除できるケースも

自宅を売却して譲渡損が発生した場合、一定の要件の下、その翌年以降3年間所得税・住民税の繰延控除が認められました。さらに、住宅ローン控除との併用も認められました。
一定の要件とは、一定期間内に自宅を買い替えること、売却する住宅・購入する住宅ともローン残高があること等です。

【5】損得を計算してみよう

「住宅ローン控除制度」は、返済期間が10年以上の住宅ローンのうち、建物と土地にかかるローン残高(公的融資、民間融資を問わない)に対して、15年間にわたって所得税から税額控除してくれます。(15年間合計で最高587.5万円 )
ただし、買い替えで「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」などの制度を利用した場合は、適用されません。

どの制度を利用したら得かも、ある程度自分で計算してみて下さい。ただ、税制は複雑ですので、分からない場合は、専門家に相談してください。

家を借りる・貸す時 

Go To Top