家を買い替える時

家を買い替える時

買い替えは、住んでいる自宅を売却して、新居を購入するという2つの作業を同時にしなければなりません。資金的にも、売却した物件の資金を新たに購入する住宅の頭金の一部に充当する場合、いくらで売れるか問題ですし、新居は決まったが、まだ売れない、といったケースもあります。
買い替えには、「売り」と「買い」のタイミングが重要です。

【1】綿密な資金計画を立ててみよう

買い替えを成功させるには、綿密な資金計画が重要です。

【2】売却価格はこうして決まる

自分の家がいくらで売れるかは、市場環境によって大きく変化しますし、売却側の事情によっても変わりますので、正確に予想することは困難です。
●中古住宅の価格
1. 希望価格   希望者の売りたい価格
2. 査定価格   業者が価格査定マニュアルなどによって査定した価格
3. 売出価格   売却希望者と業者が話し合って市場に売りに出す価格
4. 成約価格   実際に売れた価格
買い替えを計画したら、希望価格で資金計画を立てずに、業者に査定してもらうことが成功の第一歩だと考えて下さい。

【3】「売り」と「買い」のタイミングを合わせる

買い替えで最も重要なのことは、「売り」と「買い」のタイミングです。
自宅の売却には時間的余裕をみて
新規の購入物件の契約書に「買い替え特約」をつけて、売却が不調になった場合、契約は白紙解除され、手付金は返却されます。

住宅や土地などの不動産を売却する場合は、専門家である仲介業者に依頼するのが一般的です。

仲介業者は、プロとして、法律に則り依頼された物件の成約に向けて営業活動をします。ひとつの業者に依頼すれば、広域に物件情報が流れる流通機構も整備されています。
スピーディーに成約させるために、「売り」のシステムを理解しておきましょう。

【1】どの媒介契約を選ぶか

媒介契約には、次の3種類があります。
1. 専属専任媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 一般媒介契約   明示型と非明示型 

【2】

業者が価格について意見を述べる時は、「合理的な根拠」を示して説明しなければなりません。

【3】

専属専任媒介契約、専任媒介契約を結ぶと、依頼された業者は「建設大臣指定不動産流通機構」に情報を登録することを義務付けられています。 

【1】指定流通機構制度「REINS」とは

レインズ(REINS)とは,建設大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。
「Real Estate Infomation Network System]]の頭文字をとって名付けた。

【2】4つの公益法人による指定流通機構

1. (財)東日本不動産流通機構
2. (社)中部圏不動産流通機構
3. (社)近畿圏不動産流通機構
4. (社)西日本不動産流通機構 

【3】レインズの特色

1. 豊富な物件情報の登録
2. 購入希望物件のスピーディーな検索
3. 市場動向に則した適正価格での取引の実現

買い替えの際には、「買った」ときの税金に加えて、「売った」ときにかかる税金も考えなければなりません。
売ったときにかかる税金の主なものは「譲渡所得税」です。譲渡所得に対して、所得税(国税)と住民税(地方税)が課税されまが、居住用の財産の譲渡に対しては軽減措置があります。

ただし、売却に対する軽減措置を使うと、新たに買った住宅の特例措置が使えないようになっています。

損をしないように税金についても、勉強しておきましょう。 

【1】売却の際にも税金がかかるケースも

自宅を売却する際、売却価格が取得価格を上回っていた場合に、その上回った部分に譲渡所得税がかかります。

売却価格ー(取得費+売却時の諸費用)

この計算式で求めた譲渡所得に対して、所有期間に応じて、所得税(国税)と住民税(地方税)が係ってきます。

【2】譲渡所得が3,000万円以下なら無税

自宅を売却する場合は、前掲の計算式で求めた譲渡所得が、3,000万円以下であれば、課税される心配はありません。租税特別措置法による3,000万円特別控除により、税金を払わなくてすみます。
適用条件はいろいろありますが、一般的な住宅を売却する場合には、「3,000万円特別控除」をまず考えて下さい。

【3】「買い替え特例」もある

相続や遺贈により取得した住宅を売却して、新たに家を買い替えたい、というケースもあります。
このケースでは、取得費がほとんどありませんので、3,000万円特別控除をつかっても高額の税金を払わなければ成らない場合もあります。
この場合には、「買い替え特例」が使えるか検討してみてください。
「買い替え特例」は売却によって生じた譲渡所得のうち、新たに購入した住宅の価格分を、次に売却するまで課税を繰り延べるという制度です。

【4】譲渡損失が繰り越し控除できるケースも

自宅を売却して譲渡損が発生した場合、一定の要件の下、その翌年以降3年間所得税・住民税の繰延控除が認められました。さらに、住宅ローン控除との併用も認められました。
一定の要件とは、一定期間内に自宅を買い替えること、売却する住宅・購入する住宅ともローン残高があること等です。

【5】損得を計算してみよう

「住宅ローン控除制度」は、返済期間が10年以上の住宅ローンのうち、建物と土地にかかるローン残高(公的融資、民間融資を問わない)に対して、15年間にわたって所得税から税額控除してくれます。(15年間合計で最高587.5万円 )
ただし、買い替えで「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」などの制度を利用した場合は、適用されません。

どの制度を利用したら得かも、ある程度自分で計算してみて下さい。ただ、税制は複雑ですので、分からない場合は、専門家に相談してください。

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