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>> 賃貸編 ｜ 売買編
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物件所在地は一般の住居表示と違うけれど、どうして？ |
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不動産の所在地の表し方には、登記地番と住居表示があります。地番は１筆の土地ごとにつけられています。広告や売買契約書に記載されるのは登記地番です。その不動産の所有者が誰かあるいは抵当権があるかどうかなどは登記簿を見なければ分からないからです。 |
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ローンがおりなかったら売買契約はどうなるの？ |
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宅建業者は買主がローンを利用することを知っている場合には、事前に「ローン特約」について説明しなければならないことになっています。簡単にいえば、ローンが組めなかった時にどうするかの取り決めです。宅建業者で通常使用されている契約書には、ローン特約条項として、「買主の責めに帰すことのできない事由により融資の全部、または一部について承認が得られないときには買主はこの契約を無条件で解除することができる」とあります。
ですから、契約をされる場合には、この特約条項があるかないかを確認することが必要です。 |
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不動産の売買契約を締結したが、解約はできないの？ |
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通常、契約は守ってもらわなくてはいけませんが、この場合、手付を放棄すれば解約できます。手付というのは契約を結ぶ時、当事者の一方から相手方に交付される金銭をいいます。一般に不動産取引の場合には、それがどんな名目の手付であれ解約手付としての性質を持っています。買主の方が解約したい時はこの手付金を放棄し、売主の方が解約したい時は手付金を返して、プラス同額の金銭を支払えば、契約を解除できるというものなのです。いわゆる「手付流し、倍返し」と呼ばれるものです。
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契約時の手付金はいくら？ |
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契約時に、新築住宅の場合には価格の５〜１０％、中古住宅の場合には価格の１０〜２０％の手付金を払うケースが多いです。新築住宅の場合は、あらかじめ不動産会社が手付金がいくらかを設定していますが、中古住宅の場合は交渉によります。
売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法で手付金の額は売買価格の２０％以内と定められています。万一、不動産会社が倒産してしまうと、手付金が戻ってこない可能性が高いので、工事完了前の売買の場合には、手付金が５％または１０００万円を超えるとき、工事完了後の売買の場合には売買代金の１０％または１０００万円を超えるときには、手付金等の保全措置を講じなければなりません。 |
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物件を購入後、土地の一部が隣地にはみ出していたら？ |
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この物件を媒介した時、隣家との境界については、生垣がちゃんとしていたので、調べるまでもないと思っていました。売主にも、「境界に問題はありませんか」と聞いたところ、「特に問題はない」との返事をいただいたように記憶しています。 |
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頭金以外に必要となる諸費用の目安は？ |
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マイホームを購入するときには、住宅の代金のほかに税金や司法書士に依頼する登記の費用、ローン手続に伴う手数料、火災保険などの保険料、仲介会社に払う仲介手数料などの諸費用が必要となります。原則として、諸費用分は住宅ローンに算入できないので、決済までに現金で用意しなくてはなりません。
諸費用の金額は、新築住宅で物件価格の３〜５％、中古住宅では物件価格の５〜１０％と言われています。中古住宅のほうが高いのは、仲介手数料が必要となるケースが多いためです。
これらの諸費用以外にも、引っ越しにかかる費用や電話を移設する費用、新しい家の為に買い換える家具の代金、部屋数が増えたりサイズが変わったことで買い求めるカーテンや照明器具の代金など、住宅の購入時は何かと物入りです。 |
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モデルルームのチェックポイントは？ |
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建売住宅や分譲マンションは工事の完了前に販売されるものが多いのですが、これを青田売りといいます。青田売りの場合には建築確認番号、工事の概要、工事の完了予定年月などが表示されます。
業者が売り主の場合、代金の５％（完成済みの場合は１０％）か１０００万円を超える手付金等を受領するときは、手付金等の保全措置をして保証会社や銀行など、建設省が指定した保証機関が発行する保証書等を交付することになっていますから、必ず受け取るようにして下さい。 |
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抵当権付き物件、契約しても大丈夫？ |
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抵当権が実行されますと､その物件の所有権を失うことになります｡ですから､この場合､売主に｢抵当権の抹消登記｣を請求し､それと引き換えに代金の支払いをすればよいわけです｡抵当権を消滅させてから契約するか､契約時において一切の権利の付着していない所有権の移転を､売主に保証させる必要があります｡
このような権利関係を事前に知る方法として､登記簿を取り寄せてみるのも1つの方法です｡登記簿には表題部､甲区､乙区という欄があって､それぞれの物件の所有地や持ち主が記載されています｡抵当権等については乙区に記載されています｡契約時にこうした権利関係を説明するのは､業者の義務とされていますから､信用ある業者であればきちんと説明してくれると思います｡ |
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裁判所の「競売物件」とは何ですか？ |
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「不動産の競売」とは、債務を弁済することができなくなった人の所有する不動産を差し押さえて、これを売却し、その代金を債務の弁済にあてる手続です。
その不動産を担保にとっていた抵当権者が申し立てる「抵当権の実行」としての競売と、所有者の債権者が債務名義（公正証書、判決など）に基づいて申し立てる「強制競売」があります。
競売物件の詳しい情報は、 裁判所に行けば、誰でもこの３点セットを閲覧することができます。 |
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