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マイホーム大作戦

家を買う時

【1】一戸建てかマンションか

一戸建て

◆土地の所有形態(所有権の場合)
 所有形態が明確で、庭を持つことができる。
◆増改築
 増改築・建て替えは自由。
◆維持・管理
 維持・管理は所有者自身が行う。
◆ライフサイクルへの対応
 子供の成長や家族数の変化に比較的対応しやすい。
◆ペットの飼育
 自由。

マンション

◆土地の所有形態(所有権の場合)
 土地は所有者全員の共有で、専有面積に応じた持ち分。
◆増改築
 内部の改築はできるが、増改築は不可能、建て替えには所有者の5分の4の賛成が必要。
◆維持・管理
 毎月管理費・修繕積立金が必要で、経年に応じて大規模修繕が必要になる。
◆ライフサイクルへの対応
 ライフサイクルの変化には買い替え等が必要になる。
◆ペットの飼育
 禁止されているところが多い。

【2】新築か中古か

新築か中古かも重要です。
新築住宅はまさに自分が最初に入居できる新しい家という満足感があります。
周辺環境、立地、間取りが気に入れば、設備も最新のものを使っているので、これにこしたことはないでしょう。 ただし、マンションなどのケースでは青田売り(建物の完成前に販売すること)が一般的ですので、モデルルームと図面をよくみて買うことになります。

中古住宅は、新築に比べて価格が安く、すぐ住める。
自分の目で間取り、環境、眺望等を確認して購入できる。
反面、築年が経過していますので、建物や設備をチェックしてください。
自分に合ったリフォームをすれば、快適な居住空間となります。

マイホーム購入で最も重要なのは、資金プランです。
高額になりますので、住宅ローンを組んで、長期にわたり返済することになります。
まず、必要なのが、頭金(自己資金)です。

自己資金の調達可能額によって、購入できる物件価格も決まりますし、借入金額、毎月の返済額も決まります。

ローンの返済方法によっても、毎月の返済額は変わります。
また、忘れてはならないのが、購入時の諸費用(一時金)や購入後の維持管理費、税金です。

【1】頭金は購入価格の2割以上が原則

頭金はいくら必要なのでしょうか。
一般的に民間金融機関は融資の限度額を担保物件の評価額の80%に設定しているケースが多いようです。頭金以外はローンに頼ることになりますが、ローンの返済能力にあわせた頭金が必要で、20%以上と思って資金計画を組むのがベターでしょう。

【2】返済負担は小さく

年間返済額の目安はおおよそ年収の20~25%です。
公庫などでも必要最低月収を毎月返済額の5倍以上と定めています

【3】返済方法

元金均等返済 / ゆとり(ステップ)返済 / 固定金利型 / 変動金利型等がある。

【4】諸費用

登記に関わる費用、ローンの手続きに関わる費用、税金、保険料などの費用。引っ越し費用、インテリア、家具、家電製品購入など。
仲介物件では仲介手数料  中古ではリフォーム費用。 一般に、
新築では購入価格の2~5%
中古では購入価格の5~10%

資金プランが固まったら、家族の希望条件を整理して、情報収集の段階になります。
情報収集には、業者の店頭、新聞や折り込み広告、情報誌の購入、さらに最近はインターネットによる方法などがあります。

情報には、法律や業界内の規約で規制がありますので、十分理解したうえで、検討することが重要です。

【1】家族全員の合意が必要

頭金はいくら必要なのでしょうか。
住宅購入に際しては、地域、立地選定も重要な要素です。家族全員でよく話し合いをしておくと情報収集もやりやすくなります。 

【2】情報収集はこまめに

情報の収集方法には、業者の店頭や新聞・情報誌の広告、更に最近はインターネットによる方法などがあります。

【3】広告はここをチェック

広告には、所在地や交通の便、法令上の制限を記した物件概要が必ず表示されます。
物件概要によって、立地、交通手段、土地の権利関係、敷地面積、法令上の制限はどうなっているか、設備はどうかなど最低限の情報は得られます。

表示に関しても細かい規定があります。たとえば、交通機関は現に利用できるものを表示しなければなりません。徒歩時間も80mを1分として表示しなければなりません。土地の権利関係も、所有権か借地権か、土地面積に私道負担がある場合にはその面積取引態様についても「売主」か「代理」か「媒介」(仲介)かなどがわかります。

また、次のような物件広告には、必ず表示することが義務付けられています。

1 市街化調整区域にある土地=「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築は出来ません」と表示
2 接道義務を満たしていない土地=「再建築不可」または「建築不可」と表示
3 セットバック部分を含む土地=その旨を表示
4 朽廃した建物のが存在する土地=「売地、ただし廃屋あり」等と表示
5 高圧電線下の物件=高圧電線下の面積を表示
6 傾斜地を含む土地=傾斜地を含む旨およびその面積を表示

【4】諸費用

登記に関わる費用、ローンの手続きに関わる費用、税金、保険料などの費用。引っ越し費用、インテリア、家具、家電製品購入など。
仲介物件では仲介手数料  中古ではリフォーム費用。 一般に、
新築では購入価格の2~5%
中古では購入価格の5~10%

情報を絞り込んだら、いよいよ現地調査です。
現地に足を運ぶ場合、毎日生活することを念頭において

1. 利便性  2. 安全性  3. 快適性 の3要素を考えて調査することが大切です。

【1】足を使ってチェックしたい利便性

ここでチェックしたいのは、実際の通勤・通学時間、商店街までの距離、成熟度、学校・幼稚園・保育園の有無、距離、公共施設の充実度、距離などです。

【2】安全かどうかを確認しよう

安全性には、立地の周辺環境が安全か、土地そのものが安全かの2つの側面から調査が必要です。

●立地の周辺環境調査
まず、周りに危険施設がないか、公害等を発する施設はないかをチェックしてみよう。
●土地のチェック
造成地や軟弱地盤の土地では、土地の安全性を確認することが重要です。

【3】快適に過ごせる環境か

危険施設や公害発生源が近くにあるのは、論外ですが、快適に居住するためには、日照や通風、眺望、騒音などをチェックする必要があります。

周辺に空き地がある場合には、将来、建築物が建つ可能性がありますので、土地利用計画も調査してしてください。

建物はまさにマイホームの象徴です。家族全員が住みやすく、安らげる空間が理想です。広さは十分か仕様は好みにあうか、キッチン・浴室などの水回りの広さは、使い勝手は、などのチェックポイントは数多くあります。

しかし、新築のマンションや建売住宅では、完成前に図面で売るケース(いわゆる青田売り)が多いのも事実です。 モデルルームの豪華さに目を奪われることなく、細かい点まで入念にチェックしてください。

【1】一戸建てはここをチェック

●建売住宅
1. 土地の形状、道路幅、方位  2. 土台、基礎  3. 建物の外観  4. 建物内部  5. 付帯設備
●中古一戸建て
1. 土台、基礎の損傷はないか、白アリは大丈夫か  
2. 外壁にひび割れなどの損傷がないか
3. 屋根に損傷はないか  
4. 排水は良好か  
5. 内部に雨漏りの跡はないか など

【2】マンションはここをチェック

●新築マンション
完成前に図面で売る「青田売り」が一般的です。
図面を詳細に検討し、モデルルームがあれば見学し、床のスラブ厚、工法、外壁、戸境、壁の厚さ、配水管の状態など。また、管理方法、管理方式や管理費、修繕積立金の額などもチェック。
●中古マンション
1. 外壁のクラック(ヒビ割れ)やエントランスの状態  
2. 内部の使い勝手
3. 壁にシミはないか  
4. 大規模修繕は終了しているか、あるいは修繕積立金の額は十分かなど

売買契約締結にともない、買主は手付金等を支払いますが、登記が完了するまでは、手付金等は極めて不安定な状態にあります。

そこで法律(宅地建物取引業法)は、「手付金等の保全措置」を定めています。

【1】「保証書」を確認しよう

業者が売主である物件を購入するとき、一定額を超える手付金等を支払う場合、業者はその保全措置を説明し、その保全の内容を書面化した「保証書」を買主に渡します。
①未完成物件の場合
売買代金の5%を超える場合または、1,000万円を超える場合
②完成物件の場合
売買代金の10%を超える場合または、1,000万円を超える場合

【2】全宅保証の手付金保管制度

●保全措置として未完成物件に関しては
1. 銀行等による保証
2. 保険事業者による保証
●完成物件に関しては
3. 指定保管機関による方法があります。
全宅保証は建設大臣指定「保管機関」です。

【3】媒介物件の手付金保証制度

業者が売主である物件を購入するとき、一定額を超える手付金等を支払う場合、業者はその保全措置を説明し、その保全の内容を書面化した「保証書」を買主に渡します。
1. 未完成物件の場合
売買代金の5%を超える場合または、1,000万円を超える場合
2. 完成物件の場合
売買代金の10%を超える場合または、1,000万円を超える場合

【4】全宅保証の手付金保管制度

●保全措置として未完成物件に関しては
1. 銀行等による保証
2. 保険事業者による保証
●完成物件に関しては
3. 指定保管機関による方法があります。
全宅保証は建設大臣指定「保管機関」です。

【5】媒介物件の手付金保証制度

全宅保証では、媒介(仲介)物件でも、買主が支払った手付金の保証を他に先駆けて行っています。
●保証の対象となる物件と要件
1. 流通機構に登録している国内所在の仲介物件
2. 建物または660㎡以下の宅地
3. 物件に設定されている抵当権の額もしくは根抵当の極度額またはその合計額が売買価格を上回っていないこと
4. 物件に所有権の移転を妨げる差押登記または仮差押登記が設定されていないこと
5. 全宅保証の会員業者が、買主の仲介をして取引が成立したもの
6. 売主、買主とも業者およびその役員以外の者であること
●保証の限度額
保証の限度額は1,000万円または売買価格の20%相当額のうち、低い方で、手付金の元本のみ

家を買い替える時

買い替えは、住んでいる自宅を売却して、新居を購入するという2つの作業を同時にしなければなりません。資金的にも、売却した物件の資金を新たに購入する住宅の頭金の一部に充当する場合、いくらで売れるか問題ですし、新居は決まったが、まだ売れない、といったケースもあります。
買い替えには、「売り」と「買い」のタイミングが重要です。

【1】綿密な資金計画を立ててみよう

買い替えを成功させるには、綿密な資金計画が重要です。

【2】売却価格はこうして決まる

自分の家がいくらで売れるかは、市場環境によって大きく変化しますし、売却側の事情によっても変わりますので、正確に予想することは困難です。
●中古住宅の価格
1. 希望価格   希望者の売りたい価格
2. 査定価格   業者が価格査定マニュアルなどによって査定した価格
3. 売出価格   売却希望者と業者が話し合って市場に売りに出す価格
4. 成約価格   実際に売れた価格
買い替えを計画したら、希望価格で資金計画を立てずに、業者に査定してもらうことが成功の第一歩だと考えて下さい。

【3】「売り」と「買い」のタイミングを合わせる

買い替えで最も重要なのことは、「売り」と「買い」のタイミングです。
自宅の売却には時間的余裕をみて
新規の購入物件の契約書に「買い替え特約」をつけて、売却が不調になった場合、契約は白紙解除され、手付金は返却されます。

住宅や土地などの不動産を売却する場合は、専門家である仲介業者に依頼するのが一般的です。

仲介業者は、プロとして、法律に則り依頼された物件の成約に向けて営業活動をします。ひとつの業者に依頼すれば、広域に物件情報が流れる流通機構も整備されています。
スピーディーに成約させるために、「売り」のシステムを理解しておきましょう。

【1】どの媒介契約を選ぶか

媒介契約には、次の3種類があります。
1. 専属専任媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 一般媒介契約   明示型と非明示型 

【2】

業者が価格について意見を述べる時は、「合理的な根拠」を示して説明しなければなりません。

【3】

専属専任媒介契約、専任媒介契約を結ぶと、依頼された業者は「建設大臣指定不動産流通機構」に情報を登録することを義務付けられています。 

【1】指定流通機構制度「REINS」とは

レインズ(REINS)とは,建設大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。
「Real Estate Infomation Network System]]の頭文字をとって名付けた。

【2】4つの公益法人による指定流通機構

1. (財)東日本不動産流通機構
2. (社)中部圏不動産流通機構
3. (社)近畿圏不動産流通機構
4. (社)西日本不動産流通機構 

【3】レインズの特色

1. 豊富な物件情報の登録
2. 購入希望物件のスピーディーな検索
3. 市場動向に則した適正価格での取引の実現

買い替えの際には、「買った」ときの税金に加えて、「売った」ときにかかる税金も考えなければなりません。
売ったときにかかる税金の主なものは「譲渡所得税」です。譲渡所得に対して、所得税(国税)と住民税(地方税)が課税されまが、居住用の財産の譲渡に対しては軽減措置があります。

ただし、売却に対する軽減措置を使うと、新たに買った住宅の特例措置が使えないようになっています。

損をしないように税金についても、勉強しておきましょう。 

【1】売却の際にも税金がかかるケースも

自宅を売却する際、売却価格が取得価格を上回っていた場合に、その上回った部分に譲渡所得税がかかります。

売却価格ー(取得費+売却時の諸費用)

この計算式で求めた譲渡所得に対して、所有期間に応じて、所得税(国税)と住民税(地方税)が係ってきます。

【2】譲渡所得が3,000万円以下なら無税

自宅を売却する場合は、前掲の計算式で求めた譲渡所得が、3,000万円以下であれば、課税される心配はありません。租税特別措置法による3,000万円特別控除により、税金を払わなくてすみます。
適用条件はいろいろありますが、一般的な住宅を売却する場合には、「3,000万円特別控除」をまず考えて下さい。

【3】「買い替え特例」もある

相続や遺贈により取得した住宅を売却して、新たに家を買い替えたい、というケースもあります。
このケースでは、取得費がほとんどありませんので、3,000万円特別控除をつかっても高額の税金を払わなければ成らない場合もあります。
この場合には、「買い替え特例」が使えるか検討してみてください。
「買い替え特例」は売却によって生じた譲渡所得のうち、新たに購入した住宅の価格分を、次に売却するまで課税を繰り延べるという制度です。

【4】譲渡損失が繰り越し控除できるケースも

自宅を売却して譲渡損が発生した場合、一定の要件の下、その翌年以降3年間所得税・住民税の繰延控除が認められました。さらに、住宅ローン控除との併用も認められました。
一定の要件とは、一定期間内に自宅を買い替えること、売却する住宅・購入する住宅ともローン残高があること等です。

【5】損得を計算してみよう

「住宅ローン控除制度」は、返済期間が10年以上の住宅ローンのうち、建物と土地にかかるローン残高(公的融資、民間融資を問わない)に対して、15年間にわたって所得税から税額控除してくれます。(15年間合計で最高587.5万円 )
ただし、買い替えで「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」などの制度を利用した場合は、適用されません。

どの制度を利用したら得かも、ある程度自分で計算してみて下さい。ただ、税制は複雑ですので、分からない場合は、専門家に相談してください。

家を借りる・貸す時 

家を借りる・貸す時

マイルーム探しと貸す場合の知識

アパートやマンションを借りる場合や自宅を転勤などで短期間貸したいちいったケースについても、ある程度の知識が必要です。

不動産の賃貸も、法律(宅地建物取引業法)による決まりがありますし、快適に生活するためにも、「借りる」「貸す」に関してのチェックポイントがあります。

【1】「借りる」場合の条件整理

希望条件を明確にしておく必要があります。
1. 月々の賃料・管理費等はいくらか     
2. 敷金・保証金・礼金といった一時金の予算は
3. 通勤・通学に要する時間は
4. 間取り・広さは
5. 周辺環境は
などを整理してみてください。

【2】一時金の性格

一時金は、地域によって、商慣習が異なりますが、敷金・保証金・礼金等です。
敷金は預り金で賃借人の退去のときに戻ってくる性格のお金ですが、退去の際、借主の
責任に帰する住居の損傷などがあれば修繕費用として差し引かれることがあります。
保証金の場合は、預り金の性格を持ちますが、退去の際、償却されるケースがあります。
礼金は、賃貸借契約締結に際し、借主から貸主に対し、お礼の意味で支払われることのある金員で、退去の際、戻らない。

【3】情報収集と業者選択

情報誌に目を通して相場を知ることも重要ですが、最も情報をもっているのは、地元に密着した仲介業者です。信頼の「ハトマーク」のお店どうぞ。 

【4】現地に足を運び部屋をチェック

必ず現地に足を運び、通勤や通学の時間を調べて下さい。
この時、周辺の商店、飲食店の様子、開店・閉店時間もチェックしたいものです。
部屋も自分の生活時間、趣味等を考えて、選ぶことが大切です。

【5】賃貸住宅も重要事項説明を受けて契約を

賃貸住宅を借りる場合も、宅地建物取引士が、重要事項を説明し重要事項説明書を交付した後でなければ、契約締結はできません。

【6】自宅を短期間「貸す」場合の知識

転勤などで、自宅を期限付きで貸さなければならない場合があります。
このケースでは、仲介業者に依頼して「不在中の期限付建物賃貸借契約」で賃借人を斡旋(仲介)してもらうことになります。

ここで重要なのは、転勤の間だけの賃貸ですから、期限を確実に守ってもらう契約内容にしなければなりません。その分、賃料も相場より低くするなどの工夫が必要となります。
また、賃貸人の募集という仲介業務と併せて、家賃の集金といった管理業務を委託したほうがスムーズにいく場合が多いようです。

家賃収入は、不動産所得になりますので、所得申告が必要になります。

【7】公的住宅ローンはどうなる

自宅を期限付き賃貸に出す場合、住宅金融公庫、年金などの公的住宅ローンはどうなるのかの問題がありますが、転勤などのケースでは救済措置があります。会社からの転勤証明書を提出すれば、融資はそのまま継続されます。

家を買い替える時

家を買い替える時

買い替えは、住んでいる自宅を売却して、新居を購入するという2つの作業を同時にしなければなりません。資金的にも、売却した物件の資金を新たに購入する住宅の頭金の一部に充当する場合、いくらで売れるか問題ですし、新居は決まったが、まだ売れない、といったケースもあります。
買い替えには、「売り」と「買い」のタイミングが重要です。

【1】綿密な資金計画を立ててみよう

買い替えを成功させるには、綿密な資金計画が重要です。

【2】売却価格はこうして決まる

自分の家がいくらで売れるかは、市場環境によって大きく変化しますし、売却側の事情によっても変わりますので、正確に予想することは困難です。
●中古住宅の価格
1. 希望価格   希望者の売りたい価格
2. 査定価格   業者が価格査定マニュアルなどによって査定した価格
3. 売出価格   売却希望者と業者が話し合って市場に売りに出す価格
4. 成約価格   実際に売れた価格
買い替えを計画したら、希望価格で資金計画を立てずに、業者に査定してもらうことが成功の第一歩だと考えて下さい。

【3】「売り」と「買い」のタイミングを合わせる

買い替えで最も重要なのことは、「売り」と「買い」のタイミングです。
自宅の売却には時間的余裕をみて
新規の購入物件の契約書に「買い替え特約」をつけて、売却が不調になった場合、契約は白紙解除され、手付金は返却されます。

住宅や土地などの不動産を売却する場合は、専門家である仲介業者に依頼するのが一般的です。

仲介業者は、プロとして、法律に則り依頼された物件の成約に向けて営業活動をします。ひとつの業者に依頼すれば、広域に物件情報が流れる流通機構も整備されています。
スピーディーに成約させるために、「売り」のシステムを理解しておきましょう。

【1】どの媒介契約を選ぶか

媒介契約には、次の3種類があります。
1. 専属専任媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 一般媒介契約   明示型と非明示型 

【2】

業者が価格について意見を述べる時は、「合理的な根拠」を示して説明しなければなりません。

【3】

専属専任媒介契約、専任媒介契約を結ぶと、依頼された業者は「建設大臣指定不動産流通機構」に情報を登録することを義務付けられています。 

【1】指定流通機構制度「REINS」とは

レインズ(REINS)とは,建設大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。
「Real Estate Infomation Network System]]の頭文字をとって名付けた。

【2】4つの公益法人による指定流通機構

1. (財)東日本不動産流通機構
2. (社)中部圏不動産流通機構
3. (社)近畿圏不動産流通機構
4. (社)西日本不動産流通機構 

【3】レインズの特色

1. 豊富な物件情報の登録
2. 購入希望物件のスピーディーな検索
3. 市場動向に則した適正価格での取引の実現

買い替えの際には、「買った」ときの税金に加えて、「売った」ときにかかる税金も考えなければなりません。
売ったときにかかる税金の主なものは「譲渡所得税」です。譲渡所得に対して、所得税(国税)と住民税(地方税)が課税されまが、居住用の財産の譲渡に対しては軽減措置があります。

ただし、売却に対する軽減措置を使うと、新たに買った住宅の特例措置が使えないようになっています。

損をしないように税金についても、勉強しておきましょう。 

【1】売却の際にも税金がかかるケースも

自宅を売却する際、売却価格が取得価格を上回っていた場合に、その上回った部分に譲渡所得税がかかります。

売却価格ー(取得費+売却時の諸費用)

この計算式で求めた譲渡所得に対して、所有期間に応じて、所得税(国税)と住民税(地方税)が係ってきます。

【2】譲渡所得が3,000万円以下なら無税

自宅を売却する場合は、前掲の計算式で求めた譲渡所得が、3,000万円以下であれば、課税される心配はありません。租税特別措置法による3,000万円特別控除により、税金を払わなくてすみます。
適用条件はいろいろありますが、一般的な住宅を売却する場合には、「3,000万円特別控除」をまず考えて下さい。

【3】「買い替え特例」もある

相続や遺贈により取得した住宅を売却して、新たに家を買い替えたい、というケースもあります。
このケースでは、取得費がほとんどありませんので、3,000万円特別控除をつかっても高額の税金を払わなければ成らない場合もあります。
この場合には、「買い替え特例」が使えるか検討してみてください。
「買い替え特例」は売却によって生じた譲渡所得のうち、新たに購入した住宅の価格分を、次に売却するまで課税を繰り延べるという制度です。

【4】譲渡損失が繰り越し控除できるケースも

自宅を売却して譲渡損が発生した場合、一定の要件の下、その翌年以降3年間所得税・住民税の繰延控除が認められました。さらに、住宅ローン控除との併用も認められました。
一定の要件とは、一定期間内に自宅を買い替えること、売却する住宅・購入する住宅ともローン残高があること等です。

【5】損得を計算してみよう

「住宅ローン控除制度」は、返済期間が10年以上の住宅ローンのうち、建物と土地にかかるローン残高(公的融資、民間融資を問わない)に対して、15年間にわたって所得税から税額控除してくれます。(15年間合計で最高587.5万円 )
ただし、買い替えで「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」などの制度を利用した場合は、適用されません。

どの制度を利用したら得かも、ある程度自分で計算してみて下さい。ただ、税制は複雑ですので、分からない場合は、専門家に相談してください。

家を買う時

家を買う時

【1】一戸建てかマンションか

一戸建て

◆土地の所有形態(所有権の場合)
 所有形態が明確で、庭を持つことができる。
◆増改築
 増改築・建て替えは自由。
◆維持・管理
 維持・管理は所有者自身が行う。
◆ライフサイクルへの対応
 子供の成長や家族数の変化に比較的対応しやすい。
◆ペットの飼育
 自由。

マンション

◆土地の所有形態(所有権の場合)
 土地は所有者全員の共有で、専有面積に応じた持ち分。
◆増改築
 内部の改築はできるが、増改築は不可能、建て替えには所有者の5分の4の賛成が必要。
◆維持・管理
 毎月管理費・修繕積立金が必要で、経年に応じて大規模修繕が必要になる。
◆ライフサイクルへの対応
 ライフサイクルの変化には買い替え等が必要になる。
◆ペットの飼育
 禁止されているところが多い。

【2】新築か中古か

新築か中古かも重要です。
新築住宅はまさに自分が最初に入居できる新しい家という満足感があります。
周辺環境、立地、間取りが気に入れば、設備も最新のものを使っているので、これにこしたことはないでしょう。 ただし、マンションなどのケースでは青田売り(建物の完成前に販売すること)が一般的ですので、モデルルームと図面をよくみて買うことになります。

中古住宅は、新築に比べて価格が安く、すぐ住める。
自分の目で間取り、環境、眺望等を確認して購入できる。
反面、築年が経過していますので、建物や設備をチェックしてください。
自分に合ったリフォームをすれば、快適な居住空間となります。

マイホーム購入で最も重要なのは、資金プランです。
高額になりますので、住宅ローンを組んで、長期にわたり返済することになります。
まず、必要なのが、頭金(自己資金)です。

自己資金の調達可能額によって、購入できる物件価格も決まりますし、借入金額、毎月の返済額も決まります。

ローンの返済方法によっても、毎月の返済額は変わります。
また、忘れてはならないのが、購入時の諸費用(一時金)や購入後の維持管理費、税金です。

【1】頭金は購入価格の2割以上が原則

頭金はいくら必要なのでしょうか。
一般的に民間金融機関は融資の限度額を担保物件の評価額の80%に設定しているケースが多いようです。頭金以外はローンに頼ることになりますが、ローンの返済能力にあわせた頭金が必要で、20%以上と思って資金計画を組むのがベターでしょう。

【2】返済負担は小さく

年間返済額の目安はおおよそ年収の20~25%です。
公庫などでも必要最低月収を毎月返済額の5倍以上と定めています

【3】返済方法

元金均等返済 / ゆとり(ステップ)返済 / 固定金利型 / 変動金利型等がある。

【4】諸費用

登記に関わる費用、ローンの手続きに関わる費用、税金、保険料などの費用。引っ越し費用、インテリア、家具、家電製品購入など。
仲介物件では仲介手数料  中古ではリフォーム費用。 一般に、
新築では購入価格の2~5%
中古では購入価格の5~10%

資金プランが固まったら、家族の希望条件を整理して、情報収集の段階になります。
情報収集には、業者の店頭、新聞や折り込み広告、情報誌の購入、さらに最近はインターネットによる方法などがあります。

情報には、法律や業界内の規約で規制がありますので、十分理解したうえで、検討することが重要です。

【1】家族全員の合意が必要

頭金はいくら必要なのでしょうか。
住宅購入に際しては、地域、立地選定も重要な要素です。家族全員でよく話し合いをしておくと情報収集もやりやすくなります。 

【2】情報収集はこまめに

情報の収集方法には、業者の店頭や新聞・情報誌の広告、更に最近はインターネットによる方法などがあります。

【3】広告はここをチェック

広告には、所在地や交通の便、法令上の制限を記した物件概要が必ず表示されます。
物件概要によって、立地、交通手段、土地の権利関係、敷地面積、法令上の制限はどうなっているか、設備はどうかなど最低限の情報は得られます。

表示に関しても細かい規定があります。たとえば、交通機関は現に利用できるものを表示しなければなりません。徒歩時間も80mを1分として表示しなければなりません。土地の権利関係も、所有権か借地権か、土地面積に私道負担がある場合にはその面積取引態様についても「売主」か「代理」か「媒介」(仲介)かなどがわかります。

また、次のような物件広告には、必ず表示することが義務付けられています。

1 市街化調整区域にある土地=「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築は出来ません」と表示
2 接道義務を満たしていない土地=「再建築不可」または「建築不可」と表示
3 セットバック部分を含む土地=その旨を表示
4 朽廃した建物のが存在する土地=「売地、ただし廃屋あり」等と表示
5 高圧電線下の物件=高圧電線下の面積を表示
6 傾斜地を含む土地=傾斜地を含む旨およびその面積を表示

【4】諸費用

登記に関わる費用、ローンの手続きに関わる費用、税金、保険料などの費用。引っ越し費用、インテリア、家具、家電製品購入など。
仲介物件では仲介手数料  中古ではリフォーム費用。 一般に、
新築では購入価格の2~5%
中古では購入価格の5~10%

情報を絞り込んだら、いよいよ現地調査です。
現地に足を運ぶ場合、毎日生活することを念頭において

1. 利便性  2. 安全性  3. 快適性 の3要素を考えて調査することが大切です。

【1】足を使ってチェックしたい利便性

ここでチェックしたいのは、実際の通勤・通学時間、商店街までの距離、成熟度、学校・幼稚園・保育園の有無、距離、公共施設の充実度、距離などです。

【2】安全かどうかを確認しよう

安全性には、立地の周辺環境が安全か、土地そのものが安全かの2つの側面から調査が必要です。

●立地の周辺環境調査
まず、周りに危険施設がないか、公害等を発する施設はないかをチェックしてみよう。
●土地のチェック
造成地や軟弱地盤の土地では、土地の安全性を確認することが重要です。

【3】快適に過ごせる環境か

危険施設や公害発生源が近くにあるのは、論外ですが、快適に居住するためには、日照や通風、眺望、騒音などをチェックする必要があります。

周辺に空き地がある場合には、将来、建築物が建つ可能性がありますので、土地利用計画も調査してしてください。

建物はまさにマイホームの象徴です。家族全員が住みやすく、安らげる空間が理想です。広さは十分か仕様は好みにあうか、キッチン・浴室などの水回りの広さは、使い勝手は、などのチェックポイントは数多くあります。

しかし、新築のマンションや建売住宅では、完成前に図面で売るケース(いわゆる青田売り)が多いのも事実です。 モデルルームの豪華さに目を奪われることなく、細かい点まで入念にチェックしてください。

【1】一戸建てはここをチェック

●建売住宅
1. 土地の形状、道路幅、方位  2. 土台、基礎  3. 建物の外観  4. 建物内部  5. 付帯設備
●中古一戸建て
1. 土台、基礎の損傷はないか、白アリは大丈夫か  
2. 外壁にひび割れなどの損傷がないか
3. 屋根に損傷はないか  
4. 排水は良好か  
5. 内部に雨漏りの跡はないか など

【2】マンションはここをチェック

●新築マンション
完成前に図面で売る「青田売り」が一般的です。
図面を詳細に検討し、モデルルームがあれば見学し、床のスラブ厚、工法、外壁、戸境、壁の厚さ、配水管の状態など。また、管理方法、管理方式や管理費、修繕積立金の額などもチェック。
●中古マンション
1. 外壁のクラック(ヒビ割れ)やエントランスの状態  
2. 内部の使い勝手
3. 壁にシミはないか  
4. 大規模修繕は終了しているか、あるいは修繕積立金の額は十分かなど

売買契約締結にともない、買主は手付金等を支払いますが、登記が完了するまでは、手付金等は極めて不安定な状態にあります。

そこで法律(宅地建物取引業法)は、「手付金等の保全措置」を定めています。

【1】「保証書」を確認しよう

業者が売主である物件を購入するとき、一定額を超える手付金等を支払う場合、業者はその保全措置を説明し、その保全の内容を書面化した「保証書」を買主に渡します。
①未完成物件の場合
売買代金の5%を超える場合または、1,000万円を超える場合
②完成物件の場合
売買代金の10%を超える場合または、1,000万円を超える場合

【2】全宅保証の手付金保管制度

●保全措置として未完成物件に関しては
1. 銀行等による保証
2. 保険事業者による保証
●完成物件に関しては
3. 指定保管機関による方法があります。
全宅保証は建設大臣指定「保管機関」です。

【3】媒介物件の手付金保証制度

業者が売主である物件を購入するとき、一定額を超える手付金等を支払う場合、業者はその保全措置を説明し、その保全の内容を書面化した「保証書」を買主に渡します。
1. 未完成物件の場合
売買代金の5%を超える場合または、1,000万円を超える場合
2. 完成物件の場合
売買代金の10%を超える場合または、1,000万円を超える場合

【4】全宅保証の手付金保管制度

●保全措置として未完成物件に関しては
1. 銀行等による保証
2. 保険事業者による保証
●完成物件に関しては
3. 指定保管機関による方法があります。
全宅保証は建設大臣指定「保管機関」です。

【5】媒介物件の手付金保証制度

全宅保証では、媒介(仲介)物件でも、買主が支払った手付金の保証を他に先駆けて行っています。
●保証の対象となる物件と要件
1. 流通機構に登録している国内所在の仲介物件
2. 建物または660㎡以下の宅地
3. 物件に設定されている抵当権の額もしくは根抵当の極度額またはその合計額が売買価格を上回っていないこと
4. 物件に所有権の移転を妨げる差押登記または仮差押登記が設定されていないこと
5. 全宅保証の会員業者が、買主の仲介をして取引が成立したもの
6. 売主、買主とも業者およびその役員以外の者であること
●保証の限度額
保証の限度額は1,000万円または売買価格の20%相当額のうち、低い方で、手付金の元本のみ

専門用語集

専門用語集

未完成の宅地あるいは建物の売買等をいう。

青田売りについては、宅建業法により広告の開始時期の制限(同法33条)、 工事完了時における形状・構造等の書面による説明(同法35条1項5号)、 契約締結等の時期の制限(同法36条)、 手付金等の保全(同法41条)の規制を受ける。

当事者の一方の意思表示により、賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約関係を消滅させることをいう。 契約の解除の場合、その効力が過去に遡るのに対して、解約は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるとされているが、 民法上は解約と解除が混同して使用されており、明確な規定はない(民法541条、620条、625条3項等)。

結局、売買、贈与契約等の非継続的契約関係の解約または解除はその効力が過去に遡るのに対して、 賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約に関する解約または解除は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるということであろう。

宅地・建物の売買・交換・賃貸の仲介(媒介)を宅建業者に依頼する契約のこと。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類がある。

宅建業者は、媒介契約を締結した時には、一定事項を記入した書面を依頼者(宅建業者を含む)に交付する義務がある。しかし、貸借については交付義務は無い。
代理契約については、媒介契約と同様の規則が行なわれる。

平成4年8月1日に施行された借地借家法で、新たに設けられた制度。従前の借家法は、貸主側に特別な事情があっても、一時的に使用することを目的とする賃貸借と認められない限りは、すべてその終了時に正当事由が必要であった。

そこで、借地借家法は、1)転勤、療養、親族の介護その他の本人の意思を超えたやむを得ない事情で不在となる場合(借地借家法38条、賃貸人の不在期間の建物賃貸借)、2)または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明かな場合(同法39条、取壊し予定の建物の賃貸借)に、建物を貸すことができそうな一定の期間だけ建物を貸し、期限がきたら正当事由の有無にかかわらず、建物を確実に返してもらうことができるという制度を創設した。

このような制度は、従来の借家法とは大きく権利関係が異なるものとなることから、契約を締結する際、次の要件が必要となる。1)については、a)転勤その他のやむを得ない事情があること、b)その事情により一定期間その建物を生活の本拠として使用しないこととなること、c)その期間の経過後は建物を生活の本拠として使用することとなること、d)やむを得ない事情を記載した書面により、契約を更新しない旨の特約をすること。2)については、a)法令または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明らかな場合であること、b)建物を取り壊すべき事由を記載した書面により、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨の特約をすること。

いずれの契約についても、書面によることが、条文上要求されているので制度を利用するにあたっては、注意が必要である。特に1)の制度は、サラリーマン等が転勤等で一時的に持家を貸す場合に利用できるため、リロケーションサービスとともに今後が注目されている。

宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、宅建業者の事務所またはそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申込み、または売買契約について、8日間以内の場合には無条件に申込みの撤回または契約の解除ができる(宅建業法37条の2)。
これをクーリング・オフという。ただし、次の場合には申込みの撤回等ができない。

申込みの撤回等ができる旨等一定の事項を告げられた日から8日を経過したとき
宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が支払われたとき
申込みの撤回等の意思表示は、書面により行う必要があり、その効力は書面を発したときに生ずる。この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければならない。

不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。 私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。 また私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や将来生じることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。

宅建業法35条に規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」 を説明することが義務付けられている。 これは、私道負担のあることを知らないで取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものである。

建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいう(借地借家法2条1号)。 借地権者は地代支払い等の義務を負うが、借地借家法は土地賃借権の登記(民法605条、不動産登記法1条)、 または地上権の登記がなくても地上建物に登記があれば、借地権の対抗力を認め、 その存続期間を定め(借地借家法3条)、契約の更新を広くみとめ(同法5~7条)、 さらに借地権の譲渡や借地転貸の場合の借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可(同法19条)や借地権者の建物買収請求権(同法13条)等の制度を設け借地権を強化した。

借地権は、ひとつの財産権としての評価を受け、借地契約に当たっては、その割合の権利金が授受されることがある。

都市計画区域内において建築物を建築するさい、建築物を、建基法の規定により道路の境界線から一定の距離を後退させることをいう。

具体的には
前面道路がいわゆる2項道路(4m未満の道路)である宅地に建築物を建築する場合は、その建築物を道路の中心線から2m(ただし、道路の反対側がガケまたは川などの場合は、そのガケ等の側の道路の境界線から水平に4m)以上後退(セットバック)されなければならない(建基法42条2項)。
壁面線が指定されている道路に面している宅地に建築物を建築する場合は、当該壁面線まで建築物を後退(セットバック)させなければならない(建基法47条)。
道路斜線制限により中高層建築物の一部を後退させる(セットバック)(建基法56条1項1号)場合の3通りがある。

宅地の態様のひとつであり、更地(さらち)とは異なり、宅地のうえに建物等が存在するが、 その所有者は宅地の所有者と同一人であり、かつ、その宅地の使用収益を制約する権利が付着していない宅地をいう。
すなわち、自用の建物等の敷地のことである。鑑定評価にあっては、建物の種類等の宅地の使用状況には関係なく、 その宅地の最有効使用の状況により判断する。

他人の土地において、工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する物権をいう(民法265条以下)。 契約によって設定されるのが原則である。建物所有を目的とする地上権は、借地権として借地借家法の保護を受ける。

地上権はその譲渡・転貸が自由であること等、賃貸借と比較して借地権設定者に不利益なため、 わが国では土地利用契約のほとんどが賃貸借契約であるといわれている。地上権はたとえば地下鉄または高架線等のため、 地下または空間にも設定することができる(同法269条の2)。このような権利は「区分地上権」(いわゆる地下権・地上権)と呼ばれている。

不動産を取得しようとする者が、公的融資や自己所有不動産の売却代金を受領する以前に、 工事代金や購入代金にあてるため受ける融資のことをいう。 特に買換えの場合、手元流動資産や余裕資金の乏しい買主が無理な買換えを目論んだものの、 所有不動産の売却に手間取って、金利に追われることがある。

債務者または第三者(物上保証人)に用益させたままで、債務の担保として提供した不動産等について、 優先弁済を受ける担保物権をいう(民法369条以下)。 優先弁済は、通常民事執行法に従い換価(任意競売)によるが、破産の場合は別除権(破産法92条以下)、 会社更生では更生担保権(会社更生法123条等)によって行う。

抵当権者は目的物の交換価値だけを確保し 、設定者に使用収益権を留保することから、生産財について最も合理的な担保とされ、 不動産に限らず、特別法により、鉄道財団(鉄道抵当法)、工場財団(工場抵当法)、 航空機(航空機抵当法)、船舶(商法848条以下)、自動車(自動車抵当法)、建設機械(建設機械抵当法)等を対象とする抵当権もある。

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。建築物の規模とその地域の道路等の公共施設の整備状況とのバランスを確保すること等を目的として、都市計画区域内においては、用途地域の種別および前面道路の幅員により、その最高限度が制限されている(建基法52条)。

平成4年の都計法および建基法の改正により、誘導容積制度および容積の適正配分制度が導入され、良好な市街地形成を図るうえで、公共施設の整備状況に応じて、また、メリハリのきいた容積規制により土地の有効・高度利用を図っている。

不動産取引で、売買契約書中に「現状有姿(のまま)」「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることが少なくないが、 その意義、具体的な内容については業界でも定説がない。

現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いが、単に現状有姿との記載があるからといって、 これをもって直ちに、売主の瑕疵担保責任の免責についての合意があるとまでいえない(宅建業法40条、民法570、566条参照)。

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