STEP4 損をしないための買い替えの税金

買い替えの際には、「買った」ときの税金に加えて、「売った」ときにかかる税金も考えなければなりません。
売ったときにかかる税金の主なものは「譲渡所得税」です。譲渡所得に対して、所得税(国税)と住民税(地方税)が課税されまが、居住用の財産の譲渡に対しては軽減措置があります。

ただし、売却に対する軽減措置を使うと、新たに買った住宅の特例措置が使えないようになっています。

損をしないように税金についても、勉強しておきましょう。 

【1】売却の際にも税金がかかるケースも

自宅を売却する際、売却価格が取得価格を上回っていた場合に、その上回った部分に譲渡所得税がかかります。

売却価格ー(取得費+売却時の諸費用)

この計算式で求めた譲渡所得に対して、所有期間に応じて、所得税(国税)と住民税(地方税)が係ってきます。

【2】譲渡所得が3,000万円以下なら無税

自宅を売却する場合は、前掲の計算式で求めた譲渡所得が、3,000万円以下であれば、課税される心配はありません。租税特別措置法による3,000万円特別控除により、税金を払わなくてすみます。
適用条件はいろいろありますが、一般的な住宅を売却する場合には、「3,000万円特別控除」をまず考えて下さい。

【3】「買い替え特例」もある

相続や遺贈により取得した住宅を売却して、新たに家を買い替えたい、というケースもあります。
このケースでは、取得費がほとんどありませんので、3,000万円特別控除をつかっても高額の税金を払わなければ成らない場合もあります。
この場合には、「買い替え特例」が使えるか検討してみてください。
「買い替え特例」は売却によって生じた譲渡所得のうち、新たに購入した住宅の価格分を、次に売却するまで課税を繰り延べるという制度です。

【4】譲渡損失が繰り越し控除できるケースも

自宅を売却して譲渡損が発生した場合、一定の要件の下、その翌年以降3年間所得税・住民税の繰延控除が認められました。さらに、住宅ローン控除との併用も認められました。
一定の要件とは、一定期間内に自宅を買い替えること、売却する住宅・購入する住宅ともローン残高があること等です。

【5】損得を計算してみよう

「住宅ローン控除制度」は、返済期間が10年以上の住宅ローンのうち、建物と土地にかかるローン残高(公的融資、民間融資を問わない)に対して、15年間にわたって所得税から税額控除してくれます。(15年間合計で最高587.5万円 )
ただし、買い替えで「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」などの制度を利用した場合は、適用されません。

どの制度を利用したら得かも、ある程度自分で計算してみて下さい。ただ、税制は複雑ですので、分からない場合は、専門家に相談してください。

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